[摘要] 近日，中国“以房养老”政策落地，在四个试点城市展开为期两年的“试验”。而在国外，以房养老已经推行多年，各国对以房养老也分别制定了不同的政策，其中美国的“以房养老”曾引发多次金融危机，而加拿大的房贷市场则平稳度过经济危机，我们可以从中吸取经验教训，避开不必要的损失。
近日，中国“以房养老”政策落地，在四个试点城市展开为期两年的“试验”。而在国外，以房养老已经推行多年，各国对以房养老也分别制定了不同的政策，其中美国的“以房养老”曾引发多次金融危机，而加拿大的房贷市场则平稳度过经济危机，我们可以从中吸取经验教训，避开不必要的损失。
美国
[方式] 固定利率+可加押款
[关注] 曾多次引起金融危机
以房养老在美国发展的相当成熟，也是美国金融市场的重要组成部分。联邦政府成立了一系列项目和政府赞助机构，以推进抵押贷款、鼓励自置居所。这些机构包括美国政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和房地美房贷公司等。
美国的房屋抵押贷款市场也是引起上世纪金融危机的主要原因。当时，不健全的贷款业务最终导致了1930年代的性抵押贷款危机、1980年代的储贷危机和2007年的次贷危机，而后者还引起了2010年的丧失抵押品赎回权危机。2013年9月27日，美国联邦住房管理局局长卡罗尔·加兰特致信国会说，该机构需财政部提供17亿美元援助。这是该机构79年历史上首次申请援助资金，而“以房养老”项目是最主要的损失来源。
在美国，抵押贷款包括两个单独的文件：抵押票据和担保物权，通常这两者是放在一起的，但在分属于不同的所有者的情况下，有权利取消抵押品赎回权的是持有抵押票据者，而不是担保物权的。举例来说，联邦国民抵押协会公布了标准印就合同，但同时将按揭贷款的担保契据的部分从中分离出来，因为每个州对这部分有不同的规定。
美国最常见的房屋抵押贷款是30年固定利率的可加抵押（即可在业已抵押之财产中增加押款）。
加拿大
[方式] 固定利率+限额抵押
[关注] 金融危机中依然运作良好
在加拿大，加拿大按揭房产公司是国有的房屋中介，为加拿大人提供按揭贷款保险、按揭证券、住房供给政策和项目，以及住宅研究。这家国有公司是加拿大于1946年成立的，目的是解决战后国内住房不足，并帮助本国人民实现成为私房屋主的目标。
美国最常见的房屋抵押贷款是30年固定利率的可加抵押（即可在业已抵押之财产中增加押款），而加拿大的常见形式是5年固定利率的限额抵押。即使是在金融危机和经济衰退中，加拿大的按揭市场依然运作的很好，这部分归因于住宅抵押市场的政策框架，因为它包括一项针对绝大多数出借人的有效的管理和监督体制。然而，危机过后，借贷息率一直维持低水平，导致该国的抵押贷款有了显著的增长。
2014年4月，加拿大联邦金融机构监督办公室颁布了一系列针对按揭贷款保险公司的指导方针，目的是收紧保险业标准，加强风险管理。在一份声明中，加拿大联邦金融机构监督办公室称这份指导方针“能够为房屋抵押贷款保险业提供范例，从而有助于稳定金融体系。”
值得一提的是，在加拿大以房养老之所以能够顺利开展，是有一系列的制度作为保障的。比如加拿大有遗产税或个人资产增值税制度，假如房屋等财产由子女继承，那么就需要缴纳不菲的税费，这就使得很多民众愿意以房养老,来规避相关的税费。
英国
[方式] 可变利率按揭贷款为主
[关注] 短期固定利率开始流行
英国的倒按揭市场传统上是由建房互助协会控制的，但从1970年代以后，该协会所控制的新的按揭贷款越来越少。从1977年到1987年间，他们所持有的比例从96%猛跌到66%。与此同时，银行和其他金融机构所占比例从3%迅速增长到了36%。现在，英国有200多个比较大的金融机构向购房者提供按揭贷款，其中的大头包括建房互助协会、银行、专业按揭贷款公司、保险公司和养老基金。
在英国，可变利率抵押贷款比在美国常见的多，这是因为英国的按揭贷款融资更多的依赖于个人的储蓄存款，而不是证券化资产的固定收入（比如按揭证券）。前者为主流的国家还有澳大利亚和西班牙，后者则包括美国、丹麦和德国。因此，英国的贷方更喜欢可变利率抵押贷款，固定利率在房贷市场根本吃不开。然而最近几年，将利率在短期内固定住开始变得越来越流行，房贷在2年、3年、5年甚至10年内可以保持固定利率。根据统计数据，从2007年到2013年年初，大约有50%至83%的新的按揭贷款在初始期采用了这种固定利率的方式。
英国“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
荷兰
[方式] 住房自有率高不需要倒按揭
[关注] 退休可拿到工作收入的70%以上
在大多数西欧国家（不包括丹麦、德国和荷兰），可变利率按揭贷款是比较普遍的。大多数欧洲国家的房屋拥有率和美国差不多，但总体违约率要比美国低。
“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式没什么兴趣，“倒按揭”基本没有市场。这点从统计数据也可看出。在欧盟内部，房屋抵押债券市场容量2007年年底已经达到了2万亿欧元的规模，当时德国、丹麦、西班牙和法国分别各自超过了2千万欧元，远超过荷兰。
一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。
新加坡
[方式] 三种方式可操作
[关注] 组屋不能倒按揭
有三种方式待选择。种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得。
新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。
老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房，才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资，大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。
专家认为，在新加坡这个以华人为主的社会中，靠子女养老仍是主流，房产世代相传的传统理念也影响有儿有女的老人们做出“以房养老”的决定。
链接
各国按揭贷款发放条件
美国：“倒按揭”贷款，发放对象为62岁以上的老年人
加拿大：超过62岁的老年人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万至30万加元之间
日本：“倒按揭”适用于55岁以上的人群。
英国：英国老人把本国住宅出售后，可在物价便宜的国家（澳大利亚等）享受到比本国更好的生活和服务。
新加坡：60岁以上的老年人可以把房子抵押给有政府背景的公益性机构，老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。
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